私はマイホームを3年前に購入しました。
そのときは住宅ローンを不動産の付き合いのある地銀にほぼ自動的に決めてしまい、タイプも安易に3年固定にしてしまいました。
当初期間金利優遇タイプで最初3年間0.8％、その後1.5%です。
そして、そのまま3年目を終えそうになったところで、このままの金利でいいのとろうか･･･、と思い、見直してみることに。
そんなわけで、今回は私を住宅ローンを見直した経緯についてご紹介します。
住宅ローンを見直したワケ
普通、住宅ローンの借り換えをする人って、何年も前に当時の高い住宅ローンを組んでしまったという人が多いのではないかと思います。
今はアベノミクス効果なのか、史上最低の金利と言われてますからね。
ところが私は、わずか3年という短い年月で見直すことにしました。
当時と比べでも大して金利は下がってはいません。
では何故見直したのかというと･･･、単純に住宅ローンを組んだ当初は無知でぜんぜん自分たちのニーズに合うようなものではありませんでした。
まず、低金利時代だということもわかってませんでしたし、変動型と固定型の違いもなんとなくしかわかっていませんでしたし、そもそも金利が決まる仕組みも知りませんでした。
そんななか、変動型だとちょっと怖すぎるし、フラットだと高すぎるし･･･、というノリで3年固定を選んだのでした。
変動金利か固定金利か
そもそも変動金利と固定金利はどっちがいいのか。
最初はなんとなく固定金利の方が良さそうだなーという程度でよくわかっていませんでしたが、ある程度勉強した今でも答えは出せません。
そもそも正しい答えなんてないのでしょうが。
ただ、考える基準はわかりました。
第一に、どちらが得かはこの先の金利の変動による、第二に、変動金利にして金利が上がりすぎたときに払えるかどうか、第三に、安心を得られるなら多少高い金利を払っても良いと思えるか、このことによると思います。
他にも当然考慮すべきことは当然たくさんあるのですが、主軸となるのはこの3点かな、と。
うちの場合は第三が決定的だったのですがね。
この先の金利を予測する
第一の変動金利と固定金利はどちらが得か、ですが、当然金利が今の水準をキープし続けるなら変動のほうが得なわけで。
上昇するにしてもある程度までなら、変動のほうが総支払額で言えば低く抑えることができます。
その「ある程度」とは、変動金利と全期間固定を比較した私のシミュレーションでは、毎年0.1%の金利上昇を32年間続けたとしてもトントンといったところ。わずかに全期間固定のほうが総支払額は安くなるのですが。
この場合、32年後の金利は3.75%になります。
私のケースでは、最終的にここまでの金利上昇があるかどうか、がどっちが得かの判断基準でした。
ここで、変動金利の推移を調べてみると、現在の店頭金利で2.5%程度だとして、最も高い時期（たぶんバブル期？）だと8%を超えた時期もあったようです。
ちなみに、現在の安いネット銀行の変動金利は0.65%ですので、実際の金利はもう少し安かったと思います。
こう考えると、3.75%くらいの上昇はありえないとは言えませんね。
ただ、大体は景気に左右されると思いますので、日本が今後そこまで景気を盛り返すことがあるかどうか。
それを予測して、「ありえる！」と思うなら長期固定を選ぶでしょう。
逆に、「ないわ～。」と思うのであれば、変動金利でGOですね。
他にも、「景気が上がって金利が上がっても、給料も上がってるはずだから大丈夫だわ～」という考え方もあるようです。
ちなみに、私個人の予測・・・というかただの勘みたいなものですが、10年は金利が上がらないんじゃないかなーと思っていますし、上がり始めたとしても景気がそこまで上向きなのではなく、「そろそろ低金利やめようや」的な風潮かなんかでせいぜい1~2%上がるぐらいじゃないかなーなんて思いもあります。
なので、私自身は変動金利派です。
根拠はまったくありません(；＠ω＠)
そういった予測なものなので、10年固定や15年固定という中期固定は早い段階で除外して考えました。
15年くらいまでなら変動金利が安いだろうということで。
従って、選ぶなら変動金利か全期間固定か、そのどちらか、ということになりました。
ただ、最終的には上記の第三の理由で全期間固定を選びました。
奥さんが保守派というか、「金利に一喜一憂するのも嫌だし何か良くわからないけど不安だ！」という意見だったからです。
穴だらけとはいえ私も一応は理論派。
こういう意見には正直弱いですｗ
で、結局「まーそういうのも一理あるわな」という感じで全期間固定になりました。
奥さんがこういうのに興味がなく、私一人で選んだならたぶんネット銀行の変動金利を選んだと思います。
ちなみに、第二の理由については、うちは共働きで2人とも比較的雇用の安定したサラリーマンであるため、あまり気にしませんでした。
収入が変動しやすいタイプの人は変動金利の危険性として考えるべきのようです。
とりあえず、この段階で全期間固定がいい、ということになり、そこから金融機関を選んでいきましたが、長くなりましたので、その辺はまた別の記事であげたいと思います。
借り替えを決断した試算
私の場合、借り換えに伴う諸費用として登記費用、手数料、保証料（返ってくる人もいます）などで80万円程度かかりました。
なので、シミュレーション上ではその費用を含めてどちらの総支払額が高いか、で判断することになります。
借り換え前の全期間固定が八大疾病付で2.15%、借り換え後が三大疾病付で1.7%、これをベースにシミュレートすると、何と100万円以上借り替えたほうが安いんですね。
ということで、借り換えを決断しました。
しかし、住宅を購入するときからここまでちゃんと考えておけば余計な借り換え費用は発生しなかったのかなーと思うと、その点はやはり反省点でした。
住宅購入を考えている人は、家のことを考えるのも大切ですが、ぜひ住宅ローンについても十分勉強してから契約に進んでほしいです。
ここまで書いて気づいたのですが、節約というより安心のためにちょっと支払額が増えた気もします（´・ω・｀）
それでは(´・ω・)ﾉ★*ﾟ*ﾟ+.ﾟвуe вуeﾟ+.ﾟ☆*ﾟ*
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